12/2025 Was Sie vor dem Notartermin beachten sollten

Zwei Jahre lang zeigten sich Käuferinnen und Käufer am Immobilienmarkt zurückhaltend. Nun steigt die Nachfrage wieder. Besonders Eigentumswohnungen sind gefragt – die Zahl der Transaktionen hat zuletzt deutlich zugenommen.
Der Kauf einer Immobilie stellt für viele Menschen die größte Investition ihres Lebens dar. Umso wichtiger ist es, den Kaufvertrag vor der Unterschrift genau zu prüfen. „Wir erleben immer wieder Dramen, weil Menschen sich ohne Vorerfahrung in das komplexe Vorhaben Immobilienkauf stürzen“, sagt Peter Burk. Der Diplomingenieur arbeitet als selbstständiger Berater beim Institut Bauen und Wohnen und hat zahlreiche Ratgeber zum Immobilienerwerb verfasst.
Ist der Vertrag erst unterschrieben, gilt er sofort – eine Widerrufsfrist von 14 Tagen gibt es nicht. Wer sich vor teuren Fehlern schützen will, sollte daher vorab prüfen, was im Vertrag steht.
 

Immobilienkauf: Vor dem Notartermin:

Interessenten sollten eine Immobilie vor dem konkreten Kauf auf Mängel überprüfen lassen. Denn sobald der Vertrag unterzeichnet ist, wird es kompliziert, sie dem Verkäufer nachzuweisen. Gerade bei Bestandswohnungen gibt es keine Gewährleistung oder Garantie – oft heißt es im Vertrag „gekauft wie gesehen“.
Doch auch der Kauf einer neuen Wohnung schützt nicht vor Mängeln. Wer eine Bauträgerwohnung kauft, sollte darauf achten, dass die Immobilie bei der Abnahme möglichst mängelfrei übergeben wird. „Ich empfehle Käufern, den Bauprozess zu kontrollieren und währenddessen bereits auf Mängel hinzuweisen. Dabei lohnt sich die Baubegleitung durch einen unabhängigen Sachverständigen“, sagt Erik Stange, Pressesprecher des Bauherren-Schutzbunds.
Wer eine Wohnung kauft, sollte sich vorab darüber informieren, wie hoch das monatliche Hausgeld ausfällt, wie hoch die Instandhaltungsrücklage für Reparaturen ist und was an geplanten Reparaturen fällig ist. Außerdem sollten Käufer genau wissen, was in ihr Sondereigentum fällt und was Gemeinschaftseigentum ist. Solche Informationen finden sie im Grundbuchauszug, in der Teilungserklärung, in Protokollen und Beschlüssen vergangener Eigentümerversammlungen.
Der Kaufvertragsentwurf sollte laut vorgeschriebener Regelfrist mindestens 14 Tage vor dem Notartermin vorliegen, damit genug Zeit zum Lesen ist. Möchte sich jemand schon lange vor dem eigentlichen Vertragsabschluss das Kaufrecht sichern, kann er auch einen Vorvertrag aufsetzen lassen. Dieser wird notariell beglaubigt und ist ebenfalls bindend. Diese Extrakosten lohnen sich allerdings nur im Ausnahmefall.
 

Was im Kaufvertrag stehen sollte:

In den Kaufvertrag gehören vor allem die exakte, wie im Grundbuch angegebene Objektbezeichnung, der Kaufpreis und die Fälligkeit. Auch Angaben zu möglichen Lasten, zum Zustand und zu Vorkaufsrechten müssen enthalten sein. Laien sollten den Vertrag von einem Juristen prüfen lassen, was oft schon zu einem Festpreis ab etwa 300 Euro möglich ist.
Wird ein Objekt erst noch gebaut, können Käufer es vorab nicht besichtigen. „Im Kaufvertrag geht es in der Baubeschreibung darum um jedes Detail“, sagt Stange. Von den technischen Standards bis zu den Materialien und ihrer Produktklasse sollte alles aufgeführt sein.
Bei gebrauchten Immobilien gibt es oft weite Haftungsausschlüsse, die man unter Formulierungen wie „dem Käufer ist der Zustand bekannt“ findet. „Ohne konkret vereinbarte Beschaffenheit lassen sich spätere Mängel häufig schwer durchsetzen – auch dann, wenn sie bereits bei Übergabe vorhanden waren“, warnt Janina Werner, Rechtsanwältin für Immobilienrecht mit eigener Kanzlei in Konstanz.
Sie rät, stattdessen konkrete Angaben eintragen zu lassen wie „trocken“ oder „funktionierende Heizung“. Bei bewohnten Wohnungen empfiehlt sie außerdem, vertraglich ein konkretes Räumungsdatum festzulegen – andernfalls drohen Verzögerungen.
 

Der Notartermin

Im Idealfall ist der Beurkundungstermin nur noch Formsache. „Der Vertragsentwurf sollte vorher in allen Details ausverhandelt worden sein und im Beurkundungstermin nur noch unterzeichnet werden“, sagt Burk.
Der Notar ist neutral und vertritt keine der beiden Parteien. Gleichzeitig hat er eine Informationspflicht und muss hinreichend aufklären: „Im Idealfall haben Sie sich im Kaufvertragsentwurf Anmerkungen gemacht und gehen diese in einem persönlichen oder telefonischen Beratungsgespräch vor dem eigentlichen Beurkundungstermin mit dem Notar durch“, sagt der Berater. Man sollte nämlich erst unterschreiben, wenn man alles im Vertrag verstanden hat.
Änderungen sind theoretisch selbst beim Beurkundungstermin noch möglich – allerdings nur wenn beide Parteien einverstanden sind. „Versucht eine Seite kurzfristig, etwas zu ändern, sollte man eine Lesepause einfordern oder den Termin verschieben“, empfiehlt Rechtsanwältin Werner. Wichtig sei, sich nicht unter Druck setzen zu lassen.
 

Wann der Kaufpreis für die Immobilie endgültig fällig wird

Der Kaufpreis wird erst nach der notariellen Beurkundung fällig – meist einige Wochen später. Dafür müssen jedoch mehrere Bedingungen erfüllt sein: Der Käufer wird in einer sogenannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, alle erforderlichen Genehmigungen – etwa die des Hausverwalters – liegen vor, die Gemeinde bestätigt, dass kein Vorkaufsrecht Dritter besteht, und die Immobilie wird lastenfrei übergeben. Sobald diese Voraussetzungen erfüllt sind, informiert der Notar den Käufer offiziell über die Fälligkeit. Frist und Bankverbindung sind im Vertrag festgelegt.
Wird die Immobilie erst noch gebaut, zahlt man die Abschläge nach Baufortschritt. „Käufer sollten vorab genau prüfen, dass der Zahlungsplan das berücksichtigt und alle gesetzlichen Schutzregelungen enthalten sind“, meint Erik Stange vom Bauherren-Schutzbund. Eine Orientierung bieten die Ratenzahlungsvorgaben aus der Makler- und Bauträgerverordnung.

Quelle: Handelsblatt 14.11.2025

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